有购物中心就有发展?让数据告诉你

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吉隆坡一座购物中心。(图:Openverse/Phalinn Ooi)

这项课题与我何关?

购物中心是我们常去购物或聚餐(还有吹冷气)的地方。然而,购物中心越开越多,是否代表经济欣欣向荣?面对物价高涨的时代,我们是否因此感受到繁荣气息?

上个月,吉兰丹州原任副州务大臣莫哈末阿玛声称,在吉兰丹州看到购物中心,就是伊斯兰党发展该州的证明。

有人说哥打峇鲁没有发展、不先进,那Aeon购物中心是什么?

莫哈末阿玛,2023年6月17日

他这么一说,或许大家会好奇,到底吉兰丹和其他州属有多少座购物中心?它们的存在,与地方发展有何关系?

此Mall非彼Mall 当中有哪些区别?

根据国家产业资讯中心的定义,购物商场(Shopping Complex)可以分为三大类别,分别是购物中心(Shopping Centre)、购物街区(Shopping Arcade)和独立建造的霸级市场(Hypermarket)。

购物中心是专门建造的主要零售设施,例如谷中城(Mid Valley)和柏威年(Pavilion)。它们由一个管理公司经营,并且设有共用停车场、中央空调系统、保安服务等设施。购物中心内涵盖至少一个主要租户(Anchor Tenant),而所有商业租户都经过挑选,以平衡租户之间的商业利益。

购物街区一般属于开放式建筑物,例如吉打州亚罗士打的柏干拉武(Pekan Rabu)市集。虽然购物街区由管理公司经营,不过只实施基本的管理政策;里面的租户一般没有经过挑选,所售卖的商品种类也较为相似。

霸级市场则由单一业主或公司经营,例如巨人(Giant)和莲花(Lotus’s)。它们提供种类繁多的商品,并且拥有基本设施。

为了避免混淆,本文所引用的数据将着重在购物中心,除非另有说明。

购物中心总面积 可容纳1860座足球场!

当局的数据显示,我国截至去年共有554座购物中心,其中雪隆地区占近30%,有163座;南马则有121座,相等于21%左右。

若从个别州属来看,雪州拥有最多购物中心,多达89座;接着是吉隆坡和砂拉越,同样分别有72座。

按照面积来计算,我国购物中心的总面积为1327万7873平方米,相等于1860座足球场。

截至去年第四季度,我国购物商场(包括购物中心、购物街区和霸级市场)的整体占有率为75.4%。

购物中心过剩 惟工程仍建不停

a large building with a pool inside of it
吉隆坡一座购物中心。(图:Unsplash/Lim Jun Yi)

不晓得你有没有发现到,一些新的购物中心不见人潮,反而看到很多空置店面?

《今日自由大马》曾报道,我国购物中心从十年前开始出现过剩的情况,特别是在巴生谷一带。即便是近几年开张的购物中心,其占有率至今仍未达到50%。

与此同时,冠病疫情加上网购浪潮兴起,更导致购物中心内的空置店面增加。

即便如此,我国未来三年内将会迎来更多购物中心。单单是在雪隆区,预计会新增近51万平方米净出租面积(net-lettable area)的购物中心,相等于大约71座足球场!

报道引述房地产估值专家Mani Usilappan指出,若购物中心要吸引人流和租户,除了良好的地理位置,营销和推广策略也是必不可少。

如何衡量发展?

事实上,一个地区是否繁荣昌盛,人民是否安居乐业,并非只是以购物中心的数量来定论,而是一个大家既熟悉又陌生的“人均GDP”来衡量。

GDP(Gross Domestic Product),也就是国内生产总值,指的是一个国家或地区在一定时间内提供的劳务或产品的最终成品总价值。

人均GDP则是一个国家或地区在一定时间内实现的GDP与总人口相比进行计算,涵盖一个国家的所有人民,包括非劳动人口,例如:小孩、老人和病人。

换言之,人均GDP等同于每个人民所创造的财富。

虽然小孩和老人或许没有直接贡献经济或赚取收入的能力,但是人均GDP反映国家的繁荣程度和人民的生活水平。数字的高低,显示一个国家有多少经济资源可以投入在教育、医疗和社会保障等基本需求,进而提高所有人民的生活水平。

我国人均GDP是多少?

统计局数据显示,我国人均GDP在2017年达到4万2854令吉,首次达到1万美元的门槛;而在去年更写下历来新高,达54,863令吉。

人均GDP超过1万美元,被认为是一个国家发展的重要里程碑,彰显综合国力和人民生活水平的提升。

根据世界银行和经合组织的数据显示,截至2021年,亚洲有14个国家的人均GDP突破1万美元大关。

购物中心越多越繁荣?

回到“有购物中心就有发展“的说法,两者到底是否存有关联性呢?

综合官方数据来看,吉隆坡(包括布城)的人均GDP以超过12万7000令吉位居全国第一,但是购物中心的数量,比雪兰莪州较少。

雪州是全国拥有最多座购物中心的地区(89座)。虽然人均GDP高过全国的5万4863令吉,但仍低于槟城、纳闽、砂拉越和吉隆坡。

另外,柔佛州拥有将近70座购物中心,但是人均GDP低于全国水平;纳闽的人均GDP高过全国水平,不过当地只有一座购物中心。

至于吉兰丹州则有九座购物中心,但是人均GDP只有1万6567令吉,属于全国最低。

由此可见,购物中心的多寡,未必能反映当地的繁荣程度。

经济越好 人越长寿?

预期寿命是一个衡量社会整体福利水平的指标,综合反映医疗服务、环境、教育和其他生活水平。

一般而言,一个国家或地区的经济发展水平决定预期寿命的高低。

从以上图表来看,国内有五个地区的预期寿命超过全国的73.4岁,分别是登嘉楼、沙巴、雪兰莪、纳闽和吉隆坡;但如果把人均GDP一并纳入考量,雪隆居民享有更高的生活水平。

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